يعتبر إمتلاك أو استئجار عقار استثمار مهماً لاغلب التونسيين يأتي ذلك في ظل  واقع اقتصادي معقد يتسم بمؤشرات تضخم مهمة،نسبة فائدة نقدية (TMM)  في إرتفاع إلى جانب التوجه إلى  الترفيع  في الأداء على القيمة المضافة إلي حدود 19% ضمن قانون المالية  لسنة 2025 المستوجبة على بيوعات العقارات المبنية المعدة قصرا للسكن والمنجزة من قبل باعثين عقاريين.

في هذا السياق قدم مبوب تونس تقييما شاملاً لسوق العقارات في تونس لسنة 2023 من خلال أهم المؤشرات والأرقام وذلك ضمن ندوة صحفية بتاريخ الثلاثاء 30 جانفي 2024.

يستند هذا التقييم على البيانات المنشورة على موقع مبوب في الفترة الممتدة بين جانفي وديسمبر 2023 ودراساته الستة الخاصة بسوق العقارات، إذ يستعرض هذا التقييم تحليلاً مفصلاً لتطور أسعار الإيجار والبيع للعقارات، واتجاهات الأسعار حسب الجهات والمناطق ، إلى جانب دراسة الطلب للباحثين عن العقارات  من حيث المساحة وتصنيف الشقق.

الشراء : توجهات السوق العقاري في تونس

وفقًا لـ « دليل مبوب العقاري » ، فقد تم تسجيل زيادة بنسبة 9٪ في متوسط أسعار الشقق مما يشير إلى منحى تصاعدي في عام 2023 مقارنة بالعام السابق (2022).

التوجهات حسب  فئات الشقق و مساحاتها

تتراوح المساحات  التي تستحوذ على أعلى نسبة طلبٍ بين [100 م ² – 130 م ²] و تليها [130 م ² – 170 م ²]. 

توافق هذه المساحات شقق من فئة  S + 2 و S + 3، وتتصدر الطلب والعرض، تليها فئة S+1 مما يترجم  طلباً في تزايد على المساحات الصغيرة و العملية.

توجهات الأسعار حسب المنطقة : تونس الكبرى، الوطن القبلي، والساحل

 تونس الكبرى: تتميز أحياء الضاحية الشمالية بأعلى أسعار بيع  للمتر ²  للشقق الجديدة. ونذكر حدائق قرطاج   بمعدل (4850 دت/م ²)، تليها عين زغوان الشمالية (3700 دت/م ²). ولقد بلغت  الأسعار في كل من المنزة 9C والنصر 2 ، معدل سعر 3300 دت/م ² 

في منطقة الوطن القبلي و الساحل: تتميز منطقتي الحمامات الشمالية والجنوبية بارتفاع أسعار الشقق الجديدة، حيث تبلغ معدل 3250 دت/م ² و 3200 دت/م ²على التوالي

أما في  جهة الساحل، تعتبر كل من منطقة سهلول  بمعدل سعر (3150 دت/م ²) و مدينة العقبة الواقعة بولاية المنستير (3100 دت/م ²) المناطق الأعلى سعراً.

الإيجارات طويلة المدى

وفقًا للبيانات التي تم جمعها ومعالجتها من قبل موقع مبوب، فقد ارتفع متوسط سعر استئجار الشقق في تونس بنسبة 11٪ في عام 2023 مقارنة بالعام السابق (2022)

التوجهات حسب  المساحات و أنواع الشقق

المساحات الأكثر طلباً في سوق الإيجارات تشمل الشقق ذات المساحات المتراوحة بين

 [100 م ² -130  م²]، حيث تستحوذ على نسبة 36٪ من الطلب.

 من حيث أنواع الشقق، تحتل فئة S + 2 قمة الطلب بنسبة 41٪. ويشمل هذا التوجه أيضًا العرض، فتمثل نفس هذه الفئة 39٪ من الإعلانات المعروضة على موقعنا.

متوسط سعر الإيجار الشهري حسب المنطقة: تونس الكبرى، الوطن القبلي والساحل

على مستوى تونس الكبرى،  الشقق من فئة S + 1 و S + 3  S + 2 الأعلى سعراً للإيجار تقع في منطقة  ضفاف البحيرة 2 بمتوسط سعر من 2000 دت/الشهر لـ S + 1 و 2600 دت/الشهر لـ S + 2. 

تليها منطقة المرسى التي يبلغ متوسط الكراء فيها 1800 دت/شهريًا لـ S + 1 و 2270 دت/شهريًا

 لـ S + 2. على مستوى حدائق قرطاج، يتم تأجير S + 1 بمتوسط سعر 1550 دت/الشهر وS + 2 

  2000 دت/الشهر. بالنسبة لعين زغوان الشمالية، تبلغ الاسعار معدل  1200 دت/شهريًا لـ S + 1 و S + 2 معدل 1550 دت/شهريًا.

بعيدًا قليلاً عن العاصمة وبالتحديد الوطن القبلي ، تبرز الحمامات الجنوبية كأغلى منطقة ، ويشمل ذلك جميع فئات الشقق، تليها الحمامات  الشمالية.

في منطقة الساحل، تعتبر سهلول الأكثر غلاءً في أسعار الكراء وذلك مقارنةً بحمام سوسة خزامة .

سوق العقارات المكتبية 

أظهر متوسط أسعار المتر ² من المكاتب المعروضة للإيجار في تونس تغيرًا سنويًا بنسبة + 15٪ في عام 2023، مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق.

توجهات السوق والمناطق الأكثر جاذبية لشراء وتأجير المكاتب

الإيجار : دون مفاجآت تذكر، تواصل مناطق الأعمال المركزية في العاصمة (ضفاف البحيرة 1 و 2، مونبليزير و المركز العمراني الشمالي ) جذب المستثمرين والمهنيين بفضل التحول التدريجي وموقعها الاستراتيجي. فلقد احتلت ضفاف البحيرة 2 المراتب الأولى ضمن  الخمس اماكن الاكثر بحثاً لاستئجار المكاتب حيث بلغت أسعار الإيجار السنوية لهذه المنطقة معدل 300 د.ت/م ² تليها مباشرة مونبليزير في المرتبة الثانية من حيث الطلب بمعدل  إيجار سنوي بلغ 220 د ت/م ²وذلك نظراً لموقعها الاستراتيجي، بالقرب من وسط مدينة تونس.

 كما حافظت كل من ضفاف البحيرة 1 و المركز العمراني الشمالي أيضًا على جاذبية قوية من خلال احتلال المركزين الثالث والرابع على التوالي مع معدلات إيجار سنوية متقاربة (270 د.ت/الشهر و280د.ت/الشهر).

الشراء: بالنسبة للمناطق الثلاثة الأكثر طلبًا لشراء المكاتب في تونس نجد مونبليزير و المركز العمراني الشمالي وضفاف البحيرة 2. وتبلغ أسعار البيع في هذه المناطق على التوالي  (3350 د.ت/م ²)، (4300 د.ت/م ²)، (4980 د.ت/م ²). 

سوق الأراضي الصالحة للبناء في تونس 

أظهر الطلب على الأراضي الصالحة للبناء في تونس انخفاضًا طفيفًا في عام 2023 مقارنة بالعام السابق (2022).

متوسط سعر المتر المربع للأراضي  الصالحة للبناء

وفقًا لدراستنا، تم تسجيل اعلى سعر للمتر المربع الواحد في تونس بمنطقة حدائق قرطاج  بمتوسط سعر 2800 د.ت./م ²، مما يعكس سوق عقاري راقي في هذه المنطقة.تليها منطقتي  9C المنزه  (1250 د ت/م ) و حدائق المنزه 2 (1100 د ت/م )، وهو مايعكس تقارب في الاسعار  بين المنطقتين 

مناطق أخرى مثل شطرانة (1000 دت/م ²)،  سكرة (1000 دت/م ²)، رياض الأندلس (990 دت/م ²)، وهي معدلات أسعار عالية نوعاً ما  لكن تبقى نسبيًا في المتناول.

على مستوى الساحل

تتميز منطقة سهلول 4 في ولاية سوسة  بمتوسط سعر قدره 1350 د ت/م²  مما يشير إلى ارتفاع القيمة العقارية نسبيا في هذه المنطقة.

 في المقابل أظهرت هرقلة متوسط سعر أكثر اعتدالًا قدره 800 د ت/م ²، مما يتيح فرص إمتلاك أوسع للراغبين في الشراء .بينما سجلت مدينة المنستير أقل متوسط سعر ​​للمتر المربع بين هذه المناطق، وهو 750 د ت/م²

الوطن القبلي

أظهرت الدراسة تفاوت كبير في منطقة الحمامات.حيث بلغ متوسط سعر الأراضي في الحمامات الشمالية 1100 د.ت/م ²، مما يشير إلى قيمة عقارية عالية نسبيًا في هذه المنطقة و يقدر متوسط سعر المتر المربع في حي الوفاء (نابل) 1040 د.ت/م ² و 700 د.ت/م ²  في قليبية

الطلب الأجنبي على موقع  مبوب : التوجهات  والترتيب حسب المصدر

تمثل  العقارات في تونس مصدر  اهتمام كبير للعديد من الأطراف من خارج تونس الذين يمثلون بشكل أساسي التونسيين المقيمين  في الخارج (TRE)، وتحتل  فرنسا الصدارة ، من حيث الطلب الأجنبي على الشقق (44٪) والفيلات (47٪) والأراضي (47٪).

بالنسبة لهذه الأنواع 3 من العقارات، تحتل ألمانيا المركز الثاني من حيث  الطلب الأجنبي بنسبة 9٪ للشقق، و 8٪ للفيلات والأراضي .تليها  إيطاليا وبلدان الخليج بالخصوص قطر والمملكة العربية السعودية والإمارات العربية المتحدة، فيما يتعلق بنسبة الطلب الأجنبي

IPM : مؤشر أسعار مبوب

شهد مؤشر أسعار مبوب المتعلق ببيع الشقق تغييرات طفيفة خلال سنة 2023 و نذكر أهمها والمتمثلة في ارتفاع  بمستوى 3 نقاط في الثلاثي الرابع لسنة 2023 مقارنة بالثلاثي السابق. 

ومن الجدير بالذكر أن المؤشر عرف نفس مستوى الإرتفاع (  3نقاط ) وذلك خلال نفس الفترة من سنة 2022.

 

 مؤشرات وأرقام سوق العقارات في تونس  تقييم مبوب لسنة 2023 Bilan