La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, la plus-value est égale au prix de vente diminué du prix d’achat.

Il existe deux régimes d’impôt sur la plus-value des particuliers :

– le régime applicable à la plus-value immobilière ; et

– le régime applicable à la plus-value provenant de la cession des actions et parts sociales.

Ce type d’imposition qui s’applique aux revenus du capital (immeubles et valeurs mobilières à risque) réalisés par les personnes physiques à titre privé présente la spécificité de ne reconnaître que les plus-values avec des particularités qui distinguent la plus-value immobilière appréciée immeuble par immeuble et admettant une indexation du prix d’achat pour la détermination de l’assiette imposable et la plus-value mobilière appréhendée globalement année par année mais sans indexation du prix d’achat des actions et parts sociales.

Ainsi, lorsqu’un particulier réalise une plus-value lors de la cession d’un immeuble alors qu’il subit une moins-value sur un deuxième immeuble, la plus-value immobilière sera imposée et la moins-value ignorée.

Quant aux taux d’imposition applicables, il est tenu compte de la durée de détention pour les immeubles dont la plus-value est soumise au taux de 10% ou de 5% lorsque l’immeuble est acquis depuis plus de 10 ans, alors que la plus-value mobilière est soumise à un impôt de 10% quelle que soit la durée de détention des titres.

Section 1. L’impôt sur la plus-value immobilière

Sous-section 1. Cession d’immeubles et de terrains à bâtir

Notion de cession : La cession s’entend de toute opération de vente, d’échange, de donation ou d’apport en société.

 Champ d’application

L’impôt sur la plus-value immobilière s’applique aux cessions :

– des immeubles bâtis ;

– des terrains à bâtir situés dans les plans d’aménagement urbain, dans les périmètres d’intervention foncière et dans les périmètres de réserves foncières créées conformément aux dispositions du code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme ;

– des droits sociaux dans les sociétés immobilières : pour être imposable, la cession des droits sociaux dans les sociétés immobilières doit porter sur les droits sociaux appartenant aux membres des sociétés civiles immobilières dont l’activité consiste essentiellement dans la gestion des biens sociaux des membres la constituant et dont les droits sont représentés par des immeubles ou parties d’immeubles du patrimoine social de la société ;

– des terres agricoles (autres que les terres domaniales, dont l’origine revient à l’État non acquises par le cédant par voie d’échange) lorsqu’elles ont acquis la qualité de terrains à bâtir ou lorsqu’elles sont situées dans les plans d’aménagement urbain, dans les périmètres d’intervention foncière et dans les périmètres de réserves foncières créées conformément aux dispositions du code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.

Cessions d’immeubles exonérées de l’impôt sur la plus-value immobilière

Sont exonérées les cessions faites :

– au conjoint ;

– aux ascendants ou descendants ;

– dans le cadre d’une expropriation pour cause d’utilité publique ;

– en cas de première opération de cession d’un local à usage d’habitation dans la limite d’une superficie globale ne dépassant pas 1000 m2 y compris les dépendances bâties et non bâties et ce, à compter du 1er janvier 2005.

– au bénéficiaire du droit de priorité d’achat à l’intérieur des périmètres de réserves foncières.

Immeubles hors du champ d’application de l’impôt sur la plus-value immobilière

Les transactions portant sur des terres agricoles et leurs édifices non situées dans les plans d’aménagement urbain, dans les périmètres d’intervention foncière et dans les périmètres de réserves foncières et des terrains nus non situés dans les plans d’aménagement urbain, ni les périmètres d’intervention foncière ni dans les périmètres de réserves foncières créées conformément aux dispositions du code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme sont hors du champ d’application de l’impôt sur la plus-value immobilière et ne sont de ce fait pas soumises à cet impôt.

Se situent aussi hors du champ d’application de l’impôt sur la plus-value immobilière :

– Les cessions d’immeubles par les personnes physiques lorsque l’immeuble est affecté à l’actif du bilan d’une exploitation soumise selon le régime réel d’imposition (théorie de l’affectation) ;

– Les cessions d’immeubles par les personnes morales puisque le régime de l’impôt sur la plus-value immobilière est spécifique à l’imposition des personnes physiques.

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