Lecture data-driven des dynamiques du marché immobilier tunisien

Dans un contexte économique marqué par des arbitrages plus sélectifs et des conditions de financement exigeantes, le marché immobilier tunisien continue d’évoluer selon des dynamiques différenciées, tant par segment que par région.
À travers son Bilan Immobilier 2025, Mubawab propose une analyse fondée exclusivement sur les données issues de sa plateforme, offrant une lecture factuelle des comportements de recherche, des niveaux de prix et des tendances de fond observées sur l’année. Ce bilan a été présenté lors d’une conférence de presse dédiée, confirmant le rôle de Mubawab comme référent data du marché immobilier tunisien.

“Dans un environnement économique exigeant, ce bilan confirme l’importance d’une lecture fondée sur la donnée réelle du marché. Chez Mubawab, notre rôle est de mettre à disposition des acteurs des indicateurs fiables et lisibles, afin de mieux comprendre les dynamiques en cours et d’éclairer les prises de décision.” déclare Anis Gharbi – Directeur de Mubawab Tunisie.

Marché de l’achat : une demande concentrée sur les pôles premium et les zones à fort potentiel

Les données de recherche observées sur Mubawab.tn en 2025 confirment une forte concentration de la demande sur un nombre limité de zones, combinant attractivité résidentielle, accessibilité et potentiel de valorisation. En tête du classement national figurent Hammamet, les quartiers de la Banlieue Nord de Tunis, ainsi que Djerba, traduisant un intérêt soutenu pour les marchés à forte valeur d’usage et d’investissement.

À l’échelle nationale, le prix moyen au m² des appartements a progressé de 5 % en 2025 par rapport à 2024, avec des hausses particulièrement marquées dans certains quartiers du Grand Tunis, notamment La Soukra (+22 %), Cité El Ghazela (+19 %), Chotrana 1 (+13 %), Boumhel (+12 %) et Jardins d’El Menzah 2 (+10 %). À noter que Boumhel et Jardins d’El Menzah 2 figuraient déjà parmi les zones les plus dynamiques lors de l’édition précédente, confirmant la continuité de leur attractivité sur le segment du neuf.

La demande à l’achat se concentre principalement sur les appartements S+2 (80 à 130 m²), devant les S+1 et les S+3, confirmant la recherche d’un équilibre entre surface, fonctionnalité et budget.

Zoom sur les Prix au m² des appartements dans les quartiers les plus prisés

– Grand Tunis

En 2025, La Soukra se positionne en tête des quartiers les plus recherchés du Grand Tunis, avec des prix moyens de 3 900 DT/m² pour le neuf et 3 400 DT/m² pour l’ancien. L’Aouina, leader ces deux dernières années, occupe désormais la deuxième place, avec

2 740 DT/m² pour l’ancien et 3 500 DT/m² pour le neuf. Ain Zaghouan Nord maintient sa troisième position, affichant un prix moyen de 4 600 DT/m² pour le neuf, suivi par Les Jardins de Carthage, qui confirment leur positionnement premium avec un prix moyen de  5 690 DT/m² pour le neuf.

Parallèlement, plusieurs quartiers du Grand Tunis s’imposent comme des marchés comparables en termes de standing, de localisation et de niveaux de prix, attirant une demande en quête d’un équilibre entre qualité résidentielle et budget maîtrisé : Cité Ennasr 2 (2 960 DT/m² ancien ; 3 990 DT/m² neuf), Jardins d’El Menzah 2 (2 884 DT/m² ancien ; 3 843 DT/m² neuf) et El Menzah 9C (2 923 DT/m² ancien ; 3 948 DT/m² neuf).

À l’inverse, La Nouvelle Médina, El Mourouj 6 et La Manouba demeurent les secteurs les plus accessibles du Grand Tunis, avec des prix moyens du neuf inférieurs à 3 000 DT/m².

– Sahel & Cap Bon

À l’échelle nationale, Hammamet s’impose comme la zone la plus recherchée pour l’achat, avec Hammamet Nord affichant 3 400 DT/m² pour l’ancien et 4 025 DT/m² pour le neuf, tandis que Hammamet Sud se situe autour de 3 448 DT/m² pour l’ancien.

Dans le Sahel, El Kantaoui se distingue comme le marché le plus onéreux, avec des prix moyens atteignant 4 800 DT/m² pour le neuf. À l’opposé, Sahloul 4 (2 758 DT/m² ancien ; 3 304 DT/m² neuf), Hergla (2 819 DT/m² ancien ; 3 465 DT/m² neuf) et Cité El Agba – Monastir (2 413 DT/m²) proposent des niveaux de prix plus modérés, reflétant une diversité d’offres et de profils d’acquéreurs.

Marché locatif : une pression de la demande sur les typologies intermédiaires

Du côté de la location longue durée, le marché enregistre en 2025 une hausse du loyer moyen de +5,25 % par rapport à 2024, dans un contexte de forte concentration de la demande sur les appartements, en particulier les typologies S+1 et S+2, qui constituent le cœur du marché locatif.

Zoom sur les prix locatifs

Le marché locatif du Grand Tunis demeure fortement différencié selon les quartiers, avec des hausses particulièrement marquées dans certaines zones, notamment Cité El Ghazela (+18 %), El Menzah 9C (+14 %), La Nouvelle Médina (+14 %), Chotrana 1 (+11 %) et La Manouba (+9 %).

– Grand Tunis

Les quartiers les plus sollicités restent concentrés dans les zones à fort standing. Les Jardins de Carthage occupent la première place, avec un loyer moyen de 1 500 DT pour un S+1 et 1 950 DT pour un S+2, suivis par Cité Ennasr 2 (1 054 DT / 1 372 DT) et Ain Zaghouan Nord (1 300 DT / 1 643 DT).

Parallèlement, plusieurs quartiers combinent loyers plus accessibles et demande locative soutenue. Un S+2 se loue en moyenne autour de 920 DT à La Manouba, 1 206 DT à Riadh Andalous, 1 270 DT à El Mourouj 6, 1 295 DT à Boumhel, 1 442 DT à Jardins d’El Menzah 2 et 1 518 DT à La Soukra, illustrant la diversité des arbitrages opérés par les locataires.

– Sahel & Cap Bon

En dehors du Grand Tunis, le Cap Bon et le Sahel confirment leur attractivité locative. À Hammamet Nord, les loyers mensuels atteignent en moyenne 1 025 DT pour un S+1 et 1 320 DT pour un S+2, tandis qu’à Cité El Wafa, ils s’établissent autour de 905 DT pour un S+1 et 1 117 DT pour un S+2.
Dans le Sahel, Sahloul 4 affiche des loyers moyens de 1 069 DT pour un S+1 et 1 235 DT pour un S+2, alors qu’à Hammam Sousse, ils s’élèvent à 850 DT pour un S+1 et 1 197 DT pour un S+2.

Immobilier d’entreprise : des prix en hausse portés par les pôles économiques structurants

En 2025, le segment de l’immobilier d’entreprise confirme sa résilience, avec une hausse des prix aussi bien à la location qu’à l’acquisition. Le prix moyen de location des bureaux progresse de +4,5 %, tandis que celui de la vente enregistre une hausse de +5,5 % par rapport à 2024. Les locaux commerciaux suivent une trajectoire similaire, avec des augmentations de +5 % à la location et de +4 % à l’achat, traduisant un maintien de la demande sur les emplacements à fort potentiel économique.

Du côté de la location de bureaux, la demande se concentre principalement sur les zones centrales et bien connectées. Montplaisir s’impose comme le quartier le plus recherché, avec un loyer annuel moyen de 195 DT/m², suivi par Les Berges du Lac 2, où les loyers atteignent 300 DT/m² par an. Le Lac 1 (280 DT/m²/an) et le Centre Urbain Nord (270 DT/m²/an) complètent ce classement, confirmant l’attractivité des pôles offrant visibilité, accessibilité et infrastructures adaptées aux entreprises.

Concernant les locaux commerciaux à la vente, la demande se polarise sur des quartiers à fort pouvoir d’attraction commerciale. L’Aouina arrive en tête des recherches, avec un prix moyen de 4 500 DT/m², suivie par Les Jardins de Carthage (5 700 DT/m²), La Marsa (5 820 DT/m²) et Le Lac 1 (4 650 DT/m²). Ces niveaux de prix reflètent la valeur stratégique accordée aux zones à fort flux, à proximité des bassins de consommation et des axes structurants.

Marché foncier : une progression contenue dans un marché sélectif

En 2025, le marché des terrains à usage résidentiel affiche une hausse modérée du prix moyen de +1,64 % par rapport à 2024, traduisant une dynamique globalement stable, ponctuée de variations selon les régions et les niveaux de standing.

Sur le Grand Tunis, la demande reste concentrée sur quelques zones clés. La Soukra figure parmi les secteurs les plus convoités, avec un prix moyen de 1 125 DT/m², suivie par Jardins d’El Menzah 2, où le prix moyen atteint 1 313 DT/m².
À l’autre extrémité du marché, Les Jardins de Carthage se distinguent nettement par les prix les plus élevés, culminant à 3 111 DT/m², confirmant leur positionnement premium sur le segment foncier.

Parallèlement, plusieurs zones offrent des niveaux de prix plus accessibles, attirant une demande orientée vers des opportunités à moyen terme. La Manouba affiche un prix moyen de 850 DT/m², Boumhel de 987 DT/m², tandis que Cité El Ghazela se situe autour de 872 DT/m², illustrant la diversité des marchés fonciers au sein du Grand Tunis.

Demande immobilière étrangère : les TRE au cœur de la dynamique du marché

En 2025, le marché immobilier tunisien continue de susciter un intérêt soutenu de la part de la clientèle étrangère, largement dominée par les Tunisiens Résidents à l’Étranger (TRE).
La France demeure le premier pays contributeur, concentrant 51 % de la demande étrangère, suivie par l’Allemagne (7 %) et le Qatar (5 %), tandis que le Canada (4 %), l’Arabie saoudite (3,5 %) et les Émirats Arabes Unis (3 %) complètent le classement, traduisant une diversification progressive des pays de provenance.

L’analyse des zones les plus recherchées par les TRE met en évidence une préférence marquée pour des territoires à fort potentiel résidentiel et locatif. L’Aouina, Hammamet, La Soukra, Ariana Ville et Nabeul figurent en tête des recherches, illustrant un intérêt croissant pour des investissements combinant qualité de vie, accessibilité et perspectives de rendement locatif.
L’étude complète est disponible ici : https://shorturl.at/rqKXM