Dans un contexte économique délicat en Tunisie, marqué par une demande urgente de logements abordables, Amen Allah Najar, directeur général de la filiale immobilière, Dary Mornag de la Promotion Najar, nous convie à une exploration des défis et des opportunités, positionnant ainsi l’entreprise en tant qu’acteur clé du secteur immobilier.

Dans cette entrevue exclusive accordée à Mubawab, nous vous invitons à plonger dans les intrications du marché du logement économique en Tunisie.

Grâce à une analyse approfondie reposant sur l’expertise infaillible du directeur général de Dary Mornag, nous avons cherché à mettre en lumière les défis auxquels font face les Tunisiens dans un contexte économique difficile, tout en soulignant les opportunités que des entreprises telles que Dary Mornag saisissent pour répondre de manière innovante à ces besoins pressants. Entretien.

Pouvez-vous nous présenter Immobilière Najar et Dary Mornag, ainsi que votre choix de construire principalement dans la ville de Mornag?

Immobilière Najar est une entreprise familiale qui a amorcé ses activités en 2015. Dary Mornag, quant à elle, constitue une filiale de la promotion mère, gérée par moi-même en tant que directeur général, et se consacre principalement à la ville de Mornag.

Notre choix de focaliser nos projets dans cette ville spécifique trouve son origine non seulement dans notre attachement à Mornag en tant que notre quartier d’origine, mais également dans les opportunités offertes par la disponibilité de terrains idéalement situés pour la construction. La région présente des avantages distincts, avec des terrains à vocation de construction bénéficiant d’une nappe phréatique située à seulement 50 cm du sol, assurant des caractéristiques optimales pour le développement immobilier.

Outre ces considérations, Mornag offre une position stratégique privilégiée, se trouvant à mi-chemin (25 min) entre le centre-ville de Tunis et des localités comme Hammamet, Grombalia, et les Perles du Lac 1 et 2. Cette localisation avantageuse est renforcée par la proximité d’un centre commercial et de toutes les commodités essentielles pour une vie familiale paisible.

Les projets immobiliers de Dary Mornag sont concentrés dans le lotissement Najar à Mornag, étendant sur 5 hectares, comprenant les résidences Najar 2,3,4,5 et bientôt Najar 6 et 7, dont les travaux seront achevés d’ici l’horizon de l’année 2026. Notre objectif ambitieux est de fournir 600 logements prêts à l’exploitation d’ici cette date.

Actuellement, trois résidences sont déjà achevées, totalisant 150 logements prêts à la vente. Nos produits immobiliers, ciblant la classe moyenne tunisienne, proposent des surfaces abordables allant de 59 à 125 m², avec des configurations de S+1, S+2, S+3, répondant aux exigences de nos clients en termes de finition.

Nous nous engageons également à une amélioration continue de nos services pour satisfaire une clientèle exigeante, ouverte aux dernières avancées en matière de logement. Dans les résidences Najar 5 et 6, nous avons pour ambition d’introduire des sous-sols sur deux niveaux, une innovation pour Mornag, visant à rehausser le confort de nos clients. Soulignons également que dans toutes nos résidences, nous offrons un service de syndicat pour les bailleurs, garantissant ainsi un service après-vente de qualité.

Comment peut-on définir un logement économique ?

La construction de logements abordables par les promoteurs répond à un besoin crucial de logements accessibles pour une partie importante de la population. Cependant, se spécialiser dans l’immobilier économique et social représente un défi considérable, nécessitant un équilibre fondamental entre prix et qualité afin de garantir une situation gagnant-gagnant pour toutes les parties impliquées.

L’approche du logement économique privilégie des appartements fonctionnels qui répondent aux besoins essentiels des usagers, offrant des superficies optimales comprises entre 59 et 130 m² (S+1/S+2/S+3). Les biens économiques affichent des tarifs ne dépassant pas les 260 000 TND pour les S+3.

Avec ces superficies minimales, les promoteurs sont incités à opter pour un aménagement optimal combinant praticité et simplicité. Cela comprend des éléments essentiels tels que le chauffage central, la pré-installation de climatisation, les volets roulants électriques, une robinetterie de qualité, ainsi qu’une isolation phonique et thermique robuste et durable.

Cependant, en ce qui concerne l’équipement de cuisine, de nombreux promoteurs choisissent de laisser une certaine flexibilité au client, offrant ainsi une possibilité de personnalisation tout en contribuant à la réduction du coût global du bien. Cette approche permet de répondre aux besoins du marché tout en maintenant la qualité essentielle pour garantir un cadre de vie confortable.

Pourquoi vous êtes-vous orienté vers le logement économique après avoir débuté dans l’immobilier haut de gamme ?

Initialement axée sur des projets haut de gamme à Ain Zaghouan en 2015, la promotion principale d’Immobilière Najar a évolué en observant attentivement les tendances du marché. Nous avons rapidement constaté que la demande la plus soutenue provenait du secteur de l’immobilier économique, ce qui a influencé nos choix stratégiques pour les projets à venir.

Cette orientation découle en grande partie des multiples crises économiques qui persistent jusqu’à aujourd’hui, impactant le pouvoir d’achat des Tunisiens. Les taux bancaires élevés, en particulier, ont fragilisé la classe moyenne.

Par ailleurs, la crise débutée en 2015, a généré une perte de confiance envers les promoteurs immobiliers, particulièrement en ce qui concerne les ventes sur plan. Les hausses de TVA ont eu des répercussions sur la ponctualité des livraisons et la conformité aux spécifications initiales. Actuellement, seuls 200 promoteurs sont réellement actifs parmi les 1600 agréments accordés par les autorités. 

Dans ce contexte complexe, nous avons cherché à fournir des avantages significatifs en termes de prix et de qualité, ainsi que des taux de crédit préférentiels grâce à des partenariats avec plusieurs institutions bancaires. Nos prix au mètre carré sont presque deux fois inférieurs à la moyenne des tarifs dans les régions voisines comme Boumhel, Ezzahra, Hammam Lif et Mégrine, reflétant ainsi notre engagement à rendre le logement plus accessible tout en préservant la qualité de nos projets immobiliers.

A votre avis, le programme FOPROLOS (Fonds de Promotion des Logements Sociaux) a-t-il réellement fourni des solutions aux Tunisiens aspirant à devenir propriétaires ?

Nous ne doutons pas que Foprolos cette initiative gouvernementale vise à stimuler la construction de logements sociaux dans le but de répondre à la demande croissante de logements abordables et faciliter l’accès à la propriété pour les citoyens tunisiens à revenu modeste.

Bien que le FOPROLOS ait des intentions louables, son efficacité réelle semble être entravée par des défis structurels et économiques, laissant de nombreux Tunisiens en quête de propriété toujours confrontés à des difficultés.

Mais, bien que ce programme propose des incitations financières et des avantages attractifs pour les promoteurs immobiliers engagés dans la construction de logements sociaux, la réalité est que la plupart des participants peinent à rentabiliser leurs projets malgré ces incitations. Les formes d’encouragement, telles que les subventions financières, les exonérations fiscales, les conditions de financement privilégiées, les facilités administratives et l’accompagnement technique, sont souvent insuffisantes face aux contraintes fiscales liées à la taxe sur les matières premières, réduisant ainsi leurs marges de bénéfices.

Cela conduit certains entrepreneurs à s’appuyer sur le marché parallèle pour respecter les exigences du programme FOPROLOS, en particulier en termes de prix abordables et d’équipements répondant aux normes. D’autres promoteurs participent à ces projets dans le cadre du FOPROLOS principalement pour améliorer leur image en se positionnant comme des acteurs socialement engagés.

Toutefois, nombreux sont ceux qui se retrouvent confrontés à la dure réalité d’un marché souffrant d’une tendance inflationniste, les empêchant de fournir des biens immobiliers finis, satisfaisant les besoins de clients qui investissent des sommes considérables sans obtenir le retour attendu.

Quelles seraient vos recommandations pour revitaliser le secteur immobilier ?

Il est impératif de simplifier les procédures administratives et de réduire la charge bureaucratique. Au lieu de renvoyer la transition digitale en calendes grecs, il faut urger ce processus et instaurer une simplification des autorisations de construction, en particulier pour les logements sociaux, sont essentielles pour faciliter les efforts des promoteurs.

Malheureusement, nous ne pouvons plus faire marche arrière et alléger la TVA, mais une régulation des prix par le biais d’une loi est encore possible, en instaurant une fourchette de fixe ajustée en fonction de l’évolution du TMM, de la TVA et du contexte économique général. Cette solution contribuerait également à stabiliser le marché.

Pour assurer la pérennité de la croissance du secteur immobilier, il est primordial d’encourager les investisseurs à opérer légalement plutôt que dans l’économie parallèle. Cela peut être réalisé en leur offrant des incitations et avantages, favorisant ainsi la construction, la vente, et le paiement régulier des taxes, qui alimentent en partie les caisses de l’État.

Il est crucial de reconnaître que le secteur immobilier soutient des milliers de ménages, d’ouvriers et de professions de plus en plus précaires. Plutôt que d’opter pour une augmentation de la TVA et d’imposer des taxes excessives aux promoteurs, ce qui risquerait de paralyser tant la vente que l’offre, il est préférable de protéger le droit des Tunisiens à la propriété. Un taux monétaire immobilier préférentiel, applicable uniquement aux crédits immobiliers, pourrait considérablement encourager les Tunisiens à investir dans l’immobilier redonnant espoir, surtout aux générations futures qui font face à des difficultés financières sans précédent.

Propos recueillis par mubawab.tn.