Mubawab a annoncé ce lundi 26 février 2024, le lancement du premier épisode de son Podcast immobilier « Immo Talk ». Cette émission a pour ambition d’offrir un espace de débat ouvert à tous les experts de l’immobilier, leur permettant d’échanger sur diverses thématiques liées au secteur, en se basant principalement sur la data et la réalité du marché.

Cette première édition coïncide avec la publication du bilan annuel du marché immobilier 2023 et perspectives 2024, d’où le choix de la thématique « Le marché immobilier en Tunisie : Opportunités, défis et Menaces ».

Deux experts immobiliers ont pris part à cet événement. Il s’agit de Jalel Meziou, vice-président de la chambre syndicale des promoteurs immobiliers, et Walid Zaheg, cofondateur du réseau des agences immobilières Tecnocasa.

Consultez l’intégralité du Podcast ImmoTalk By Mubawab sur notre chaine Youtube.

Pour une Action Décisive : Réformes Urgentes pour le Secteur Immobilier Tunisien

Programmes gouvernementaux : Foprolos et Premier Logement 

Dans son intervention à ImmoTalk, Jalel Meziou, vice-président de la chambre syndicale des promoteurs immobiliers a évoqué les programmes FOPROLOS (Fonds de Promotion de Logement Social) et le programme du Premier Logement, conçus pour faciliter l’accès à la propriété à tous les Tunisiens en particulier la classe moyenne, mais qui ont échoué dans leur mission selon ses dires. D’après lui, il est impératif de revoir le taux d’intérêt fixe actuel à un taux bien plus favorable, indépendamment du montant du crédit.

Revenant sur le Programme du Premier Logement, notre interlocuteur a expliqué que l’autofinancement est certes un pas en avant, avec un montant fixé à 20% du coût total du bien immobilier, offert sous forme d’un crédit remboursable sur 12 ans, avec une période de grâce de 5 ans et un taux d’intérêt fixe de 2%. Cependant, la menace réside dans la fluctuation du TMM, qui s’élève  actuellement à 8%, et qui menace le rêve d’accession à la propriété pour de nombreux Tunisiens. “La solution est claire : Nous ne pouvons pas réduire le taux du TMM par contre on pourra instaurer un Taux fixe pour l’immobilier”, recommande-t-il.

• Hausse de la TVA 

En outre, Meziou a dévoilé que la chambre syndicale des promoteurs immobiliers a préparé des recommandations basées sur les données gouvernementales, pour discuter des répercussions de l’augmentation de la TVA de 13 à 19% sur l’économie du pays.  A ce sujet, Meziou a appelé à réduire le taux actuel à 7% . 

“Actuellement, nous faisons face à une pénurie d’acheteurs, en particulier ceux qui peuvent payer comptant. Le Tunisien moyen est au cœur des préoccupations de tous les promoteurs, qu’ils travaillent dans le logement social, économique ou haut de gamme. C’est pourquoi il est impératif de libérer le secteur, d’ouvrir les opportunités aux investisseurs étrangers tout en mettant en place des garde-fous pour éviter les hausses incontrôlées des prix et prévenir une bulle immobilière. Cette approche nous permettra de rivaliser avec des pays comme le Portugal et le Maroc, qui ont déjà mis en œuvre des solutions similaires avec succès. Et d’ajouter que les investisseurs étrangers peuvent être un catalyseur pour le développement du secteur de la construction en Tunisie, en introduisant de nouvelles technologies et des logements intelligents”.

Par ailleurs, Meziou a abordé la question de la spéculation foncière concernant les lotissements vendus aux enchères commerciales par l’Agence foncière d’habitation (AFH). Il a appelé à une mise en vente de nouveaux lotissements pour équilibrer l’offre et la demande, soulignant ainsi un des défis majeurs du secteur, celui de la rareté des terrains en zones d’habitation. A ce sujet, il a mis en lumière la difficulté pour les promoteurs immobiliers d’anticiper et de garantir la continuité de leurs travaux de construction en raison de l’instabilité des prix des matériaux de construction. Il a appelé également à limiter la vente aux enchères aux promoteurs uniquement sans inclure les particuliers, dans le but de provoquer une baisse des prix.

Pourquoi aucune décision n’a été prise pour mettre en œuvre ces recommandations? 

A cette question, le vice-président de la chambre syndicale des promoteurs immobilier a confirmé que le Ministère de tutelle, celui de l’Equipement et de l’Habitat a donné des directives pour présenter nos propositions lors d’un conseil ministériel, en présence d’un bureau d’étude de renom et de toutes les parties prenantes telles que l’AFH, l’Association Professionnelle Tunisienne des Banques et Etablissements Financiers (A.P.T.BE.F) et le Ministre de l’Économie. 

“Cependant, depuis 6 mois, le rapport de notre conseil est en attente de traitement, et nous sommes dans l’obscurité quant à l’avancement de ce dossier crucial pour l’avenir du secteur immobilier en Tunisie. D’après lui, il est temps de passer à l’action pour des réformes décisives et nécessaires. 

Enjeux et Solutions : Vers une Régulation du Marché Immobilier Tunisien 

De son côté Walid Zaheg, cofondateur du réseau Tecnocasa Tunisie, a insisté sur l’importance du secteur immobilier pour les indicateurs clés de l’économie du pays, le qualifiant de secteur clé pour juguler l’inflation. Il a souligné le rôle crucial de l’investissement immobilier dans la maîtrise de l’inflation, garantissant ainsi une sécurité à long terme et un rendement locatif.

Concernant l’achat de biens neufs, Zahed a appelé l’Agence Foncière pour l’Habitat (AFH) à revoir les plans d’aménagement du territoire, bloqués depuis 10 ans, ce qui limite l’offre et prolonge le déséquilibre avec une demande croissante. « Cela pourrait contribuer à une baisse des prix fonciers et immobiliers. Il a également souligné l’importance de penser à l’urbanisation des quartiers pour contrer la surpopulation de certains quartiers des grandes villes. 

« Il est nécessaire de tenir compte de l’exode rural, qui a déjà entraîné des constructions anarchiques en périphérie des villes », conclu-t-il en suggérant que les efforts devraient être concentrés sur l’amélioration du pouvoir d’achat des habitants et la libéralisation de l’acquisition de biens, éventuellement en permettant aux étrangers d’investir dans l’immobilier du pays, tout en mettant en place une réglementation stricte comme garde-fou pour éviter toute bulle immobilière ou surinvestissement.

Zaheg a également mis en avant l’importance de la vente de l’immobilier neuf, soulignant sa contribution directe aux indices clés des finances publiques, via les dispositions d’enregistrement à l’Office nationale des biens immobiliers, les programmes Foprolos, du premier logement. Il a appelé à soutenir les promoteurs ainsi que les acquéreurs, plutôt que de les pénaliser avec une taxation excessive et la spéculation foncière.

Concernant les crédits bancaires pour les particuliers, Zaheg a mentionné les conditions de plus en plus strictes, en particulier pour l’achat de biens neufs. Il a reproché la réticence des banques, qui a incité les Tunisiens à se tourner vers le marché parallèle ou de l’ancien. 

A cette occasion, Zaheg a également souligné l’importance d’un partenariat Public Privé (PPP) incluant tous les acteurs de l’écosystème immobilier, permettant d’harmoniser l’offre avec la demande et de faciliter l’accès la propriété. 

“Ce partenariat permettra d’être à l’écoute du marché, et à collecter les informations sur les prix affichés par le secteur immobilier provenant des promoteurs immobiliers, des agences, et des plateformes, dans le but de produire chaque année l’Indice d’évolution de l’Immobilier (IPI) par l’Institut National de la statistique. Un PPP est aussi la solution pour pouvoir définir les attentes des Tunisiens du secteur, leurs exigences en matière de superficie, les préférences de typologies ainsi que leurs capacités financières. Selon le cofondateur du réseau Tecnocasa, un PPP permettra d’encourager le marché régulier au détriment du marché parallèle, devenu de plus en plus prévalent auprès des acquéreurs, notamment en raison de l’inflation qui sévit cette dernière décennie”, conclut-il. 

En conclusion, nos interlocuteurs ont souligné l’urgence d’agir pour réguler le marché immobilier tunisien, en encourageant la transparence, la régularité, et en mettant en place des mesures incitatives pour soutenir les promoteurs et les acquéreurs. Ce premier épisode du Podcast « Immo Talk by Mubawab » marque le début d’une série d’échanges et de débats visant à approfondir la compréhension des enjeux du secteur immobilier en Tunisie.

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