Le marché immobilier tunisien poursuit sa transformation dans un contexte économique et social marqué par des pressions foncières et financières. L’analyse des données issues de la plateforme Mubawab.tn permet de mettre en lumière les principales tendances observées entre le premier semestre 2024 et le premier semestre 2025, avec un focus sur les appartements destinés à l’habitation.

Des prix toujours orientés à la hausse

La dynamique haussière des prix se confirme :

• S1 2024 : +1 % sur six mois et +5 % sur un an pour les appartements neufs.
• S1 2025 : +2 % sur six mois et +5 % sur un an.
  

Cette évolution, bien que légèrement ralentie, traduit un marché soutenu et actif, notamment dans les zones urbaines à forte densité. L’augmentation des coûts fonciers représentant jusqu’à 40 % du coût total de construction, demeure un facteur déterminant dans cette tendance.

Une offre encore dominée par l’ancien

La répartition de l’offre confirme la prédominance des biens anciens :

• S1 2024 : 67 % d’anciens vs 33 % de neufs.
• S1 2025 : 68 % d’anciens vs 32 % de neufs.

Cette légère hausse de la part de l’ancien reflète la difficulté pour les promoteurs à maintenir un rythme soutenu de nouveaux projets, face aux contraintes foncières et financières. Pour autant, la demande continue de privilégier le neuf, jugé plus moderne et plus économe en coûts de rénovation, outre le coût réduit d’enregistrement foncier. 

Typologies recherchées : S+2 et S+3 en tête

La convergence entre offre et demande se renforce :

• S1 2024 : S+2 (40 % de l’offre) et S+3 (33 %), également les plus recherchés.
• S1 2025 : S+2 (41 % de l’offre / 43 % de la demande) et S+3 (32 % de l’offre / 28 % de la demande).
  

Ces données montrent une stabilité des préférences des acheteurs, centrées sur les logements de taille intermédiaire, adaptés à la composition familiale et aux capacités financières actuelles des ménages.

Vers des surfaces plus restreintes

En matière de superficies, les tendances évoluent :

• S1 2024 : mutation vers des logements plus compacts, avec 85 % des nouvelles constructions orientées vers des S+1 et S+2. Les S+3 affichent une moyenne de 100 à 130 m².
• S1 2025 : l’offre se concentre sur les surfaces intermédiaires (90-130 m², soit 37 %), suivies des petites surfaces (50-90 m², soit 28 %).

La demande reflète cet ajustement, traduisant une adéquation croissante entre les besoins du marché et les biens disponibles, contrairement aux années précédentes où l’écart entre offre et demande était plus marqué.

Une mutation structurelle du marché

Les deux périodes étudiées révèlent une constante : le marché tunisien s’oriente vers des logements plus petits, plus accessibles et mieux alignés avec les attentes des ménages. L’augmentation continue des prix du foncier, conjuguée à des conditions d’accès au crédit restrictives, pousse les promoteurs à proposer des surfaces optimisées.

Dans ce contexte, l’achat de biens anciens suivis de rénovations reste une alternative, bien que la hausse des prix dans l’ancien limite également cette option pour une partie des     acquéreurs.

Entre le premier semestre 2024 et le premier semestre 2025, le marché immobilier résidentiel tunisien conserve sa trajectoire ascendante, avec une hausse continue des prix et une offre dominée par les biens anciens. Toutefois, on observe une meilleure adéquation entre l’offre et la demande, notamment sur les typologies S+2 et S+3 et sur les surfaces intermédiaires.

La tendance vers des logements plus compacts apparaît désormais comme une réalité structurelle du marché tunisien, appelée à s’accentuer dans les prochains semestres.